Crece la permuta en detrimento de la oferta de viviendas en alquiler

Esta práctica creció considerablemente en el último año y medio, como consecuencia de la ley de alquileres, aseguran desde la Cámara de Inmobiliarias de Tucumán. Mientras se demora la derogación de la ley 27.551, crece la preocupación por la disminución de la oferta de viviendas en alquiler.

En julio vencen los primeros contratos realizados con la nueva ley de alquileres hace 3 años y por primera vez para aquellos que ya estaban dentro de la ley, el ajuste se puede pactar libremente. Es así que este mes los inquilinos pueden encontrarse con dos situaciones distintas: la firma de un nuevo contrato para quienes concluyen el período de 3 años que empezó en julio de 2020; o la actualización anual del valor del alquiler para quienes iniciaron el contrato en julio de 2021 o 2022.

En el primer caso, al iniciar un nuevo contrato las condiciones parten de cero, aunque sea el mismo inquilino. Por esta razón, el ajuste en el valor del alquiler podría ser incluso mayor que el que arroja el índice oficial, ya que el propietario no está obligado a tomar esta referencia, sino que puede ver el precio del mercado.

“Se toma como punto de referencia el valor de mercado y el oficial, y se hacen las negociaciones buscando un punto medio. Pero hay que recordar que ambas partes quedan libres para negociar”, explicó en Radio Prensa Romina Gordillo, vicepresidenta de la Cámara de Inmobiliarias de Tucumán.

En cambio, los contratos de julio de 2021 o 2022 sí tienen que guiarse por el ajuste anual que marca la ley. Para actualizar los valores se utiliza un indicador que publica el Banco Central y que sigue la evolución combinada de la inflación y los salarios. Para julio, el aumento anual oscilará entre el 104% y el 110%.

Vale mencionar que la actualización de los alquileres no puede hacerse con cualquier referencia, sino que se debe tomar el Índice para Contratos de Locación (ICL), que se puede consultar en la web del BCRA. Está conformado, en partes iguales, por el IPC (Índice de Precios al Consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables).

Menos viviendas en alquiler y más personas buscando alquilar

Desde el inicio la normativa generó rechazos de ciertos sectores, principalmente de los propietarios. Por su parte, las asociaciones de inquilinos apoyan en su mayoría los términos de la ley, aunque reconocen que algunos puntos generaron ciertos conflictos.

En primer lugar, la actualización anual llevó a que muchos propietarios se salieran del mercado. Buscando una mayor rentabilidad o apostando a conservar su patrimonio inmobiliario, varios retiraron la oferta y se volcaron a los alquileres temporarios o directamente se pusieron en stand by. Otros, por su parte, se decidieron a vender o permutar por otro inmueble.

“Sostener el valor locativo por 12 meses, en un país donde todos los meses hay muchas variaciones de precios, llevó a una caída de la rentabilidad. El propietario tiene unos meses de buena rentabilidad, pero luego comienza a caer y deja de ser rentable. Esto llevó a que muchos no quieran poner su vivienda en alquiler”, señaló Gordillo en diálogo con el programa Quien quiere oir que oiga.

En Tucumán, la tendencia del alquiler temporario no caló tan hondo como si ocurre en sitios con mayor afluencia turística durante todo el año (CABA, Bariloche, Mendoza, etc.). En un principio se vio un incremento de inmuebles a la venta, pero en el último año y medio comenzó a crecer significativamente la permuta. “Financieramente el propietario prefiere resguardar sus ahorros en bienes inmuebles. Entonces, como muchas veces la liquidez efectiva es poca, pero si se tiene un inmueble, se realiza una oferta con un departamento, una casa o un terreno en permuta”, agregó la especialista.

Esta situación acarrea otro problema, el crecimiento de viviendas vacías que, sumado a la falta de acceso al crédito para la compra, generaron un gran desfasaje entre la oferta y la demanda. “Se tiene que retomar las líneas de créditos hipotecarios a valores viables. Hoy no hay créditos para los trabajadores, porque no los pueden pagar y por eso no les queda otra forma que alquilar. Hoy, un profesional, una pareja o un trabajador que quiere independizarse no tiene posibilidad de créditos”, señaló Gordillo.

El otro tema en discusión tiene que ver con el ICL. En un contexto altamente inflacionario, este pone límites al aumento de los alquileres. Para los inquilinos este es uno de los puntos fuertes de la ley (aunque reclaman mejores controles al respecto), junto a la extensión a 3 años del plazo mínimo de contrato. Para los propietarios es un dolor de cabeza, porque no les permite fijar los precios a discreción, al menos, durante el tiempo que dure el contrato.

Con todo, desde la Cámara de Inmobiliarias le atribuyen a la inflación ser la raíz de todos los conflictos entre propietarios e inquilinos. “Si hay conflictos es porque no se hace nada para acabar con la inflación. Oficialistas y opositores están concentrados en las elecciones y no en los problemas de la gente. Mientras no se ataque la inflación, van a continuar los problemas”, sentenció Gordillo.

Fuente: RadioPrensa